Вопрос в названии материала выведен очень серьезный. Строительная отрасль до недавнего времени не смотря на все известные трудности все же оставалась мощным кластером того самого реального сектора, где упорно создаются осязаемые незаменимые материальные объекты, для которых используются во многом свои отечественные строительные материалы и где получают работу наши сограждане.
Конечно, строительство стагнировало со всей страной, но все же боролось за право на жизнь и работу. И вот «невидимая рука рынка» приготовилась нанести мощнейший решающий удар, после которого вообще непонятно что от отрасли останется.
Мы, будучи профильным изданием, переживаем за ситуацию и ищем возможные варианты помощи нашим смоленским строителям.
Из двух зол – оба
Кампания по ликвидации института долевого участия граждан в строительстве жилья набирает обороты и вызывает все больше вопросов.
Для тех, кто пока не в теме, напомним суть продвигаемой схемы, которая на полную силу заработает с 01.07.2019 г. Граждане не смогут давать долевые деньги застройщику, но станут «морозить» их на специальных эскроу-счетах в банках. Застройщики будут брать под строительство кредиты в этих же банках (если их им еще дадут под 15-20%), строить дома, сдавать и только потом получать деньги дольщиков. Также строители обязаны теперь «замораживать» на счетах в банках не менее 10% от проектной стоимости объекта. Помимо этого, одна компания не сможет теперь возводить больше одного объекта одновременно. Это основное, хотя там есть и другие «драконовские» меры, типа требований к репутации и опыту как компаний, так и отдельных должностных лиц, возводимых объемах и т.д. и т.п.
Суть породившей изменения проблемы вроде бы понятна. Из порядка 2 млн. (по итогам 2017 г.) обманутых мошенниками граждан только 86 тыс. являются настоящими обманутыми дольщиками, ставшими таковыми в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Остальные, к сожалению, несли свои деньги откровенным мошенникам и заключали с ними договора, не отвечающие требованиям законодательства о долевом строительстве.
В этой связи сразу возникает вопрос: куда смотрели и смотрят наши правоохранительные органы, прочие надзорные и разрешительно-запретительные отраслевые инстанции? Сотни тысяч граждан много лет теряют свои деньги на очевидных мошеннических схемах, но строительные пирамиды продолжают упорно возникать с удивительной регулярностью. Это ведь не торговля «левым ширпотребом» из-под полы и даже не перепродажа краденых машин. Это огромные котлованы, выведенные этажи и даже готовые «коробки» домов, немалые штаты работников, офисы продаж и т.д. и т.п. Наконец, это мощные денежные потоки, проходящие через банки и, при желании, легко отслеживаемые.
Этот вопрос остается без ответа. Дальше каждый может додумать сам…
Кстати, на первый взгляд может показаться, что все это задумано и пролоббировано банками, которые таким образом «подминают» под себя застройщиков, чтобы навязывать кредиты под проценты. Вроде бы и так, но вот только даже самые крупные банки с государственным участием не готовы вести массовое проектное финансирование строительства. И особо это касается регионов. Дело в том, что у банков для этого просто нет в необходимых количествах соответствующих профессионалов, которые для того чтобы одобрить кредит застройщикам и потом отслеживать целевое назначение платежей должны разбираться в проектно-сметной и прочей специфической строительной документации, которой по ходу возведения даже небольших объектов возникает очень много. По идее прямо сейчас банки должны форсировано и массово формировать для этого целые профильные отделы. Но пока такой информации не слышно.
Если говорить о цифрах, то аналитики посчитали, что по итогам прошлых лет по договорам долевого строительства продавалось порядка 80% всех квартир в России. При этом проблемы по тем или иным причинам получили только 2% дольщиков. Из них жертвами профессиональных мошенников, изначально задумывавших людей «кинуть», стали вообще доли процентов. Большая же часть строительных компаний, которые подвели своих клиентов, стали жертвами кризиса и не справились с тяжелой ситуаций на рынке. Сейчас по той же статистике (которая во многом лукава) трудности испытывают и работают в убыток порядка 30%, а в 2017-м с рынка ушло около 20% российских застройщиков.
И вот из-за этих долей процентов откровенных мошенников Правительство сначала вводит обязательные страховые платежи, которые сейчас составляют в среднем 1,2% от стоимости объекта и есть предложение - увеличить до 6%. Но этого, по мнению исполнительной власти, оказывается недостаточно. И Правительство решает институт долевого строительства (то самый, что составляет 80% от рынка) попросту ликвидировать. Причем, делается это самым что ни на есть грубым способом, когда удары наносятся и по добросовестным застройщикам, и по гражданам, а в итоге по всей экономике страны в целом.
Возникает второй риторический вопрос: инициаторы изменений не понимают, что искоренение долевого строительства приведет к массовому банкротству застройщиков, росту цен на жилье (по разным оценкам от 15% до 40%), снижению покупательского спроса? И это и в без того стагнирующей экономике. Сразу будет меньше рабочих мест не только в строительной отрасли, но и в смежных отраслях. Инициаторы это прекрасно понимают. Они и сами это признают. Всякие аналитики об этом говорят, хотя и разнятся в оценках масштабов грядущих проблем.
И снова возникает вопрос: из-за 86 тыс. обманутых дольщиков валится целая отрасль с миллионами (с учетом смежников) рабочих мест. Это разумно? Да, там ведь еще почти 2 млн. обманутых граждан. Но ведь они не имеют к долевому строительству никакого отношения. Они стали жертвами самых настоящих «наперсточников» и прочих «гадалок». Да правоохранители обязаны ловить «наперсточников» и «гадалок», но ведь и граждане должны быть осторожными с такими субъектами, тем более, что про них давно и громко всех предупреждают.
К тому же опять повторим законный вопрос: почему не дорабатывают правоохранители и иже сними?
Для чего выбираются наихудшие пути якобы решения проблемы, которые на самом деле создают еще больше предвиденных и непредвиденных проблем явно колоссальных масштабов?
Т.е. банкам есть доверие, а добросовестным застройщикам – нет. А ведь у нас еще свежа история с банкротством банка «Смоленский». Итог – строители остались без денег, куда делись деньги никто так и не сказал, хотя бывший владелец банка Павел Шитов спокойно живет за границей. Пострадавшие есть, а виновных нет…
Сколько не думай и не прикидывай, но упорно возникают конспирологические версии происходящего. С одной стороны «теории заговоров» являются своеобразным диагнозом, характеризующим тех, кто их озвучивает. Но с другой стороны как-то уж очень подозрительно много и системно делается для усугубления кризиса в России.
Есть решение
Выход всегда есть. Если решать проблему обманутых дольщиков по уму и по совести, то надо не сам институт долевого строительства ликвидировать, который позволяет гражданам приобретать жилье по минимальным ценам а застройщикам решать львиную долю вопросов финансирования строительства без привлечения кредитов и соответственно закладывания в себестоимость процентов, а усовершенствовать это самый институт.
Если где-то в долевом строительстве есть дыры, через которые мошенники могут бесконтрольно выводить деньги, то надо затыкать эти дыры, а не «выплескивать вместе с водой ребенка».
Сколько у нас всяких строительных надзоров, инспекций, банковских контролей, налоговых служб и прочих, и прочих. Неужели в их рамках нельзя наладить систему действенного контроля за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков? Ах да. Для этого же надо, наконец, вводить институт персональной ответственности и делать наказание за крупные финансовые преступления неотвратимым. А с этим как раз главная проблема… Системная и основополагающая.
Опытные ответственные строители готовы предложить не одну схему такого контроля, что позволит не только сохранить институт долевого строительства, но и обезопасить его от обманутых дольщиков. Но дело в том, что здравое мнение ответственных профессионалов никто не хочет слышать. Какую-то невнятную позицию занимает и тот же НОСТРОЙ, вроде как раз призванный интересы строителей защищать.
В завершение стоит сказать, что все же хочется верить, что власть поймет, что продавливание таких вот «реформ» неминуемо приведет к катастрофе и начнет слушать представителей отрасли, проведет «работу над ошибками». Ну, а если все же долевое строительство будет по факту уничтожено и потом, когда отрасль рухнет, все начнут делать круглые глаза и разводить руками, то придется все же экстренно все снова менять. И вот как раз для этого у строительного сообщества должен быть готовый проработанный детальный системный план здоровых реформ, который сможет спасти то, что еще от строительной отрасли останется. Может, стоит начать работу над таким планом уже сейчас?
Сергей КЕН
Новости, которые могут Вас заинтересовать:
