В одном из прошлых материалов про Государственный индустриальный парк «Феникс» наше издательство приводило рассказ Александра Владимировича ПЕСТРИКОВА – генерального директора ООО «Монолит» (г. Москва), который, будучи проектным подрядчиком Парка, осветил важные моменты проектирования таких масштабных и сложных объектов.
В данной статье этот интересный собеседник на основе своего большого опыта, как в градостроительстве, так и в решении массы частных вопросов при проектировании отдельно взятых домов, поведал о ряде стратегических градостроительных аспектов города-героя Смоленска, а также осветил некоторые специфические моменты и пути решения накопившихся коммунальных проблем среднего и частного порядков.
Одним словом, стало намного понятнее: на что нужно обращать внимание городу, среднему застройщику, муниципальной власти, рядовому жителю уже готовых домов и покупателю новых квартир…
Стоит признаться, что по некоторым позициям и пунктам разговор получился прямо таки переворачивающим сознание и развенчивающим очень распространенные мифы и домыслы.
Впрочем, судите сами.
От общего к частному
Александр Пестриков открыл глаза на многие стратегические и тактические вопросы строительства и ЖКХ
- Александр Владимирович, классик говорил, что тот, кто не решил сначала общие вопросы, будет при решении частных постоянно наталкиваться на нерешенные общие. Такое впечатление, что развитие современного Смоленска как раз и сдерживают общие вопросы, не решенные в свое время…
- Согласен с классиком и здравым смыслом. Здесь стоит внести конкретику и назвать общие вопросы, которые в Смоленске надо было решать еще позавчера, проектами планировки территорий.
Дело в том, что в последние несколько десятилетий в том же Смоленске особенно активно застройка идет на окраинах, где осваивается немало новых территорий, которые требуют дополнительно более развитую инфраструктуру (и не только транспортную).
И если инженерную инфраструктуру многие застройщики пытаются решить своими силами, то развитие транспортной инфраструктуры (дорог, мостов, путепроводов) они решить не в состоянии. Да, архитекторам и инженерам прошлого сложно было представить, что в городе однажды появится такое количество машин, которым понадобится много парковок и соответствующих подъездных путей.
Так что особенно в историческом центре города транспортную проблему можно отчасти облегчить лишь косвенными мерами: ограничением въезда в центр, частичным переформатированием некоторых пространств, строительством, где это еще возможно, подземных парковок. И тут на помощь приходит генеральный план г. Смоленска, который принят в 2009 году, в котором уже предусмотрено строительство объездов, мостов, путепроводов, а также утверждены многие решения по социальной и инженерной инфраструктуре с учетом развития города на перспективу до 2035 года.
Это же во многом касается и переформатирования застройки 1950-80-х годов. В городе активно работает программа по переселению из аварийного и ветхого жилья. С 01 января 2019 года Федеральным законом №217-ФЗ от 29.07.2017 г. запрещено застраивать новые территории без проектов планировок.
Сегодняшняя ситуация – это следствие провала по инвестиционному плану развития инфраструктуры, которое тянется с 90-х годов и до наших дней. Да, конечно к последнему юбилею г. Смоленска было значительно обновлена инфраструктура в центре города. И тому яркий пример – улица Кирова. Впоследствии, подверглись реконструкции Краснинское шоссе, Беляевский и Пятницкий путепроводы и многие другие.
Но это не касалось устранения системных транспортных инфраструктурных проблем, таких как: выход улицы Строителей на Досуговское шоссе или строительство нового моста с путепроводом между Витебским и Краснинским шоссе с выходом на ул. Маршала Еременко, которые помогут значительно разгрузить исторический центр города и объединить активно развивающиеся новые микрорайоны на окраинах города.
В то же время возникают в процессе сноса ветхого жилья либо выноса из центра города промышленных предприятий новые участки, которые начинают застраиваться современными торговыми центрами и жилыми массивами, что зачастую входит в противоречие с существующей инфраструктурой.
Именно поэтому и требуется разработка проектов планировок не только новых микрорайонов, но и существующих застроенных территорий. Я, конечно, понимаю, что разработка тех же проектов планировок территорий требует затрат, а бюджеты всех уровней, мягко говоря, недостаточно полны. Но и отсутствие подобных стратегических документов рано или поздно приведет к коллапсу.
- Такая работа совсем не ведется?
- Ведется, и достаточно активно, но только в последнее время.
- Вот вроде бы понятно, что такое проекты планировок территорий. Но все же можете конкретизировать? Чем, например, это отличается от генерального плана?
- Генеральный план Смоленска – документ более общий и стратегический, не учитывающий многих местных, но важных нюансов. Проекты планировок территорий, в основном, касаются кварталов и микрорайонов и прорабатываются уже с учетом максимального количества частных моментов, характерных именно для каждой конкретной территории.
То есть берется сначала определенная территория и анализируется на предмет соответствия сегодняшним градостроительным нормам: это и количество жилых домов, плотность застройки, наличие различных учреждений, промышленных, социально-бытовых, культурных, спортивных объектов. Естественно, изучаются транспортная доступность, наличие парковок, инфраструктура в плане водоснабжения, газификации, канализации, энергоснабжения и т.д.
На основании анализа этой территории выявляются узкие моменты и разрабатываются мероприятия для приведения этой территории в комфортную среду обитания. Затем проект планировки данной территории утверждается на общественных слушаниях и является своеобразным «законом квартального значения».
- На практике это?
- На практике, например, есть желание у какого-то застройщика построить жилой дом или торговый центр, он смотрит проект планировки данной территории и с учетом ее развития заказывает проект, и проектировщик на основании этого проекта планировки и действующих норм обозначает проблемы, которые могут возникнуть при развитии этой территории и пути решения этих проблем.
Причем проблемы могут быть абсолютно разносторонними, начиная от транспортного коллапса, отсутствия сетей, нехватки озеленения, школьных, дошкольных и спортивных объектов. И застройщик, желающий построить, должен будет учитывать все эти требования, и оценивать финансовые возможности их решения. При отрицательном результате, откладывать строительство на неопределенный срок.
Пример проекта планировки, выполненный специалистами ООО «Монолит»
Помимо этого, проект планировки территорий учитывает и их перспективное развитие. Например, вот эти дома скоро будут ветхими и их придется расселять, а значит, обозначается: что тут можно строить. Или вот сейчас здесь избыток, к примеру, мест в детских садах, но не хватает мест в школах. А значит, при первой возможности надо тут строить школу. То же самое касается и всех жизненных аспектов. Специалисты, да и просто люди смотрят на проект планировки и видят свой квартал, как на ладони, понимают его проблемы, перспективы, потребности.
Повторюсь: это большая и нужная работа. Смоленску от нее никуда не деться. Да, хотелось бы видеть эти проекты планировки лет десять назад, тогда исчезла бы проблема точечной застройки и так называемых уплотнений.
К слову сказать, нынешний Главный архитектор Смоленска Павел Васильевич Пахомов все это и много другое прекрасно понимает и старается действовать соответственно. Другой вопрос, что у него, как и у всех муниципалов, финансовые ограничения. Да и наследие не самое легкое досталось. Но в том, что он стремится соблюдать интересы города, законы, нормы и требования, а также выправить ситуацию – у меня сомнений никаких…
- Как в других регионах обстоит дело с проектами планировок?
- Лучше всего ситуация наблюдается в Москве и Московской области
(что не удивительно, если сравнивать их бюджеты со Смоленском).
В Калуге ситуация похуже, но на голову лучше, чем в Смоленске.
И даже Брянск смотрится более выигрышно.
- Соотношение федеральных и региональных градостроительных норм и требований каким образом соотносится?
- Федеральные нормы и требования более общие. На местах с учетом местной специфики исполнительной власти их разрешено ужесточать, особенно, если эти местные нормативы проходят общственное слушание, которые хотя и носят рекомендательных характер, но во многих городах имеют решающее значение. Все зависит от множества факторов. Это целая наука.
Перезревшие решения
- Александр Владимирович, очень интересно. Потому хочется узнать ваше мнение о первоочередных необходимых мерах, которые нужны Смоленску для решения той же транспортной проблемы.
- Как я уже говорил: надо все очень внимательно и досконально изучать. Уверен – эффективные решения есть. Конечно, нужны средства на проектирование и дальнейшее строительство.
Еще один пример проекта планировки, выполненный специалистами ООО «Монолит»
Если говорить о тактических вопросах, то они сейчас решаются системно в рамках Правил землепользования и застройки города Смоленска, проектов, планировок и Генерального плана города Смоленска, например, в районе Краснинского шоссе, где вдоль района новой застройки предусмотрена зона «Т», которая отводится именно под обслуживание транспортной инфраструктуры (парковки, АЗС, автосервисы и т.д.)
И есть надежда, что здесь такая проблема возникнуть не должна.
- Колоссальные работы и, главное, инвестиции…
- Что поделать. Развития не бывает без работы и инвестиций. Насколько мне известно: имеется ряд федеральных инфраструктурных программ, которые помогают решать городам подобные проблемы. Но это надо прорабатывать планы, постоянно заявляться, доказывать, искать хоть какое-то финансирование на разработку технико-экономического обоснования и эскизные проекты. Одним словом, работать надо как следует, шевелиться!
В остальном все решаемо
- Хорошо, с дорогами вроде как выяснили. А что вы можете сказать про другую инфраструктуру Смоленска: электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление, газ?
- Здесь есть проблемы, но они, конечно, не такие острые как с дорогами и парковками.
Давайте пойдем по пунктам.
С электроэнергией проблем почти нет. Мощностей хватает, а в тех районах, в которых наблюдается дефицит, сетевые компании наращивают необходимые мощности. Ярким примером может служить реконструкция ПС 330Кв в районе поселка Талашкино.
С газом прямо сейчас чуть сложнее в том плане, что более менее свободные газовые мощности есть в районе Гнездово, и в районе ТЭЦ-2 и поэтому застройка новых микрорайонов ведется с прицелом на эти свободные мощности.
Параллельно Газпром также проводит работы о наращивании мощностей на существующих ГРС. Так что в ближайшее перспективе это решаемо.
- Самые большие проблемы, надо понимать, с водоснабжением и канализацией? Сети не выдерживают…
- И да, и нет. Парадокс в том, что количество жителей города за последние десятилетия не выросло. А потребление воды даже снизилось.
- Снизилось?
Концептуальное эскизное предложение по созданию общественно-жилого комплекса
- Конечно. Водосчетчики приучили потребителей воду считать, теперь сложно найти хозяйку, которая откроет кран на полчаса для того, чтобы получить воду с максимальными потребительскими свойствами. А те же стиральные и посудомоечные машины потребление воды существенно экономят.
Другой вопрос, что всем сетям, особенно канализации, нужен ремонт. Где-то требуется прокладка дополнительных наборных коллекторов, строительство насосных станций. Где-то требуется бурение дополнительных артезианских скважин для перераспределения объемов воды в новые микрорайоны. К тому же проблему водоснабжения и водоотведения в новых районах застройщики стараются решать посредством строительства водозаборов и очистных сооружений.
Даже с городскими очистными в последнее время ситуация наладилась (проведена реконструкция).
Есть здесь, правда, еще одна существенная проблема. Это т.н. бесхозные сети. Особенно с 1990-х многие застройщики стали строить дома, самостоятельно тянуть сети, но не сдавали их на баланс Горводоканалу. Иногда даже из экономии подключали ливневую канализацию к фекальной, что, конечно, очень сильно било по экологии того же Днепра в период сильных ливней и весеннего снеготаяния.
Так что сейчас у нас большое количество изношенных бесхозных сетей водоснабжения и канализации. Тут нет никакого выхода, кроме применения политических решений, если надо с привлечением прокуратуры. Надо обязать тот же Горводоканал все сети посчитать и принять на баланс с обслуживанием, провести работы по разделению ливневой и хозфекальной канализации, там, где эти моменты вскрылись. И тут опять-таки мы упираемся в финансирование.
- Да, там постоянно «ноют» по поводу отсутствия денег и т.д.
- Насколько мне известно: доля неплательщиков составляет сейчас менее 15%. Так что номинально получаемых денег должно хватать на обслуживание и ремонт всех сетей. Возможно, потребуется привлечение федеральных программ.
- А что вы думаете по поводу центрального отопления? Жизненно важный вопрос в нашем климате. Огромная часть Смоленска сидит на тепле «Квадры». Но ведь это мало того, что постоянная опасность прорывов с замерзанием, так еще и расточительность огромная с потерями тепла до 60%.
- Что касается постоянных порывов, то прокуратуре надо было за это дело браться давным-давно и обязывать «Квадру» регулярно ремонтировать сети. Но, видимо, не было соответствующих высоких указаний. Они сейчас, конечно, сравнительно много делают, но до перелома ситуации еще надо поработать.
Насчет потерь тепла до 60% - это во многом не совсем так. Такие потери бывают в межсезонье, когда малый разбор теплоносителя, и вода течет медленно в трубах. Когда разбор высокий, то потери в разы меньше. К слову сказать, та же самая Скандинавия не отказалась от центрального отопления.
Современные технологии сводят потери к минимуму и в разы повышают сроки службы труб. Грубо говоря, у них на теплоснабжение идет две-три трубы. Когда разбор малый, то работает одна труба, когда разбор увеличивается, то подключаются дополнительные мощности. Трубы используются с предварительной изоляцией, сводящей потери к мизеру. Так что, повторюсь, это все вопросы технологий и своевременного ремонта и замены трубопроводов.
- Кто-то говорит, что от центрального отопления панацеей являются квартальные котельные.
- Это во многом демагогия и популизм. В случае новой застройки это возможно, но вот в сложившихся микрорайонах – вряд ли. Дело в том, что квартальные котельные по понятным причинам требуют вокруг себя немалых санитарных зон.
- А крышные котельные?
- Тоже не вариант. Сложности при монтаже, демонтаже, обслуживании. Самый здравый выход – это пристроенные котельные по глухим торцам жилых домов, которые требуют площадку в районе 6х12 метров и никаких санитарных зон! А главное сводит к минимуму потери тепла при транспортировке в здание. Но тут, сами понимаете, идет спор о больших деньгах и серьезных интересах, так что пока «Квадра» с ее ремонтами, либо поквартирное отопление в новостройках. А дальше - посмотрим…
Решения в домостроении
- Александр Владимирович, давайте теперь, опираясь на ваш большой опыт в проектировании жилья, поговорим об основных тенденциях на этом рынке. Что наиболее востребовано? Какие тут процессы и тенденции?
- Кризис заставляет искать оптимальные решения. Люди в основной массе не могут себе позволить большие квартиры. Так что в ходу сейчас однокомнатные площадью 30-40 квадратных метров и двухкомнатные площадью до 50 квадратных метров.
Также на практике изменяются и предпочтения людей. Т.к. площади ограничены, и если есть возможность, при частично свободной планировке, просят свести к минимуму площади спален – до 10 квадратных метров и даже меньше – и как можно больше увеличить кухни и гостиные, либо совмещая их. Это возможно, потому что требования к минимальным площадям комнат сейчас практически отсутствуют.
- Высота потолков у большинства застройщиков 2,5 метра. Это норма?
- Стараются проектировать и строить 2,54 метра, чтобы соблюсти минимальные требования 2,5 в расчете на напольное покрытие типа линолеума.
- Это экономия?
- Конечно. Но более продвинутое и дорогое жилье проектируется с потолками и в 2,7, а то и в 3 метра! Но это, сами понимаете, на соответствующий достаток. Это не массово.
- Кстати, сейчас вроде как требования по количеству лифтов изменилось?
- Да, с мая 2011 года проектирование жилых домов с этажностью 10 и выше, выполняется с количеством лифтов в подъезде два и более. Многие застройщики по старинке стараются использовать старые проекты (так называемая привязка), чтобы уйти от этих лифтов, чем нарушаются действующие нормы.
Но мы подумали, посчитали, и получается, что все же 10-этажка, но с двумя лифтами на площадке – более перспективна, а также более комфортна для будущих жителей. Но это наша внутренняя кухня, которую мы обсуждаем с застройщиками.
- Крайний в этом разговоре вопрос, но, надеемся, не последний на будущее... Вы упоминали, что иногда участвуете в качестве эксперта в различных судах. Какие здесь основные моменты, на что нужно обращать внимание людям?
- Больше всего споров связано с температурно-влажным режимом квартир и звукоизоляцией.
- Почему?
- Стремление сэкономить на материалах и работах. Может быть, лень непосредственных исполнителей при недостатке контроля.
В плане сырости и образования плесени наиболее распространенной причинной являются т.н. тепловые включения.
- Поясните.
- Ну, например, перекрытия, балконы или там перемычки над окнами не достаточно изолируются утепляющими материалами, как того требуют нормы, а напрямую входят в помещение, являясь своеобразными «мостиками холода», в районе которых и образуется влажность с плесенью.
Следует учесть, что за последние годы нормы по энергосбережению были серьезно ужесточены и это не касается так называемых общих цифр по теплопроводности конструкций, а именно изменился расчет, который и учитывает эти «мостики холода». И при проектировании новых зданий (а не привязка секций по устаревшим нормам) влажность и плесень не может возникнуть в принципе, если только это не строительный брак.
Что касается звукоизоляции, то чаще всего она нарушается в случаях, когда плохо заделаны различные технологичные отверстия под электрику (розетки, выключатели) или трубы газо- и водоснабжения. Иногда по причине нарушений при проектировании и строительстве…
- Что ж, спасибо за очень интересный и наполненный рассказ.
- Пожалуйста. Рад, если это кому-то поможет или даже просто что-то позволит лучше понять.
Беседовали Владислав БЛАГОВЕСТОВ и Сергей ЩЕМЕЛЕВ
Для справки
ООО «Монолит» наряду с ООО «СтройГрад» и ООО «ПСК» входит в группу компаний, образованную в 2004 г., но которая ведет свою историю от бывшего мощного оборонного института БелГПИ (г. Витебск), на счету которого проектирование ряда крупных предприятий на территории бывшего СССР.
Смолянам хорошо известны прекрасные здания, спроектированные с участием этих специалистов. Достаточно назвать здания Областного суда и Налоговой службы на просп. Гагарина, 23А и 23В, Пенсионный фонд по ул. Тенишевой, 37А. А ведь из-под их руки вышли проекты заметных современных высоток на ул. Рыленкова, 52 и 54, а также по Новочернушенскому пер., 3.
Читайте также:
