Наступивший 2019-й год многие в России встречают с настороженностью. Нарастающий социально-экономический кризис, к сожалению, дает все меньше поводов для оптимизма. В такие времена закономерно особую силу набирают всевозможные слухи и страшилки, имеющие преимущественно негативный окрас. Не стало в этом плане исключением и отечественное жилищно-коммунальное хозяйство.
Дело в том, что с Нового года в отрасли началась трансформация ряда ключевых направлений. А учитывая сложность ЖКХ и обычную практику, когда законодательные изменения могут долго притираться с действительностью, немало тревог возникло среди игроков рынка. Да и рядовые граждане выказывают интерес и беспокойство по ряду актуальных вопросов.
Вот с этими слухами и ожиданиями мы и пришли к своим партнерам в смоленскую управляющую организацию ООО «Нахимовский». Компания вполне успешно работает на рынке в том числе и потому, что ее руководство и специалисты, что называется, постоянно «держат нос по ветру» и могут давать адекватные оценки происходящему.
Разговор с директором Ревазом Лериевичем Хмаладзе и юристом Ольгой Александровной Тюкиной произошел в офисе, расположенном в живописном ЖК «Нахимовский».
Кстати, прекрасный вид, открывающийся отсюда на исторический центр Смоленска, имеет и обратную сторону. Именно здесь стояли мощные батареи польского короля Сигизмунда III (1609-11 гг.) и французского императора Наполеона (1812 г.), обстреливавшие город.
Газовый вопрос
Так случилось, что на момент нашего разговора вся страна была взбудоражена серией подозрительных взрывов бытового газа, приведших к ужасным трагедиям. Неудивительно, что эти сюжеты тут же «облипли» ужасными слухами и домыслами, иногда, стоит признать, не лишенными основания. Тут же активизировались и всевозможные мошенники, которые стали ходить по квартирам под видом специалистов всевозможных газовых служб и компаний и «разводить» доверчивых россиян, особенно пенсионеров, на немалые деньги.
Плюс ко всему активизировались и всевозможные законодатели всех уровней, выдавшие в информационное пространство целый ряд соответствующих инициатив – иногда здравых, но все больше популистских и нереализуемых.
Поэтому мой первый вопрос и был задан нашим партнерам именно по газовым делам.
- Важно понимать глубинные причины происходящего в части соблюдения требований безопасности в разграниченных зонах ответственности, – начал отвечать Реваз Хмаладзе. – Действительность такова, что мы имеем три зоны ответственности за эксплуатацию и обслуживание газового оборудования. Газораспределительные сети эксплуатируются газораспределительными организациями – в подавляющем большинстве всевозможными дочерними компаниям Газпрома. За внутридомовое газовое оборудование отвечают управляющие организации. А за внутриквартирное – собственники жилых помещений.
Существует несколько важных проблем. В системе газораспределения неожиданно выявляется бесхозяйное газовое оборудование, сети, газораспределительные пункты, которые по непонятным причинам дочерние компании Газпрома считают не своими, не берут на баланс и не передают в муниципальную собственность. Газораспределительные организации не могут не знать о наличии в их газораспределительных сетях бесхозяйного газового оборудования, но не решают вопрос в соответствии с требованием действующего законодательства, кстати сказать, вопрос о бесхозяйных сетях в Российской Федерации урегулирован с 2009 года.
В соответствии с общим правилом орган местного самоуправления с момента выявления обязан организовывать управление бесхозяйными сетями, принимать их в муниципальную собственность, что подтверждается обширной судебной практикой.
Таким образом, проблемы части бесхозяйного газового оборудования, относящегося к газораспределительным сетям, газораспределительными организациями не решаются, в связи с чем создается угроза безопасности жизни и здоровья граждан.
Кроме того, страдают жители многоквартирных домов. Бесцеремонные отключения газораспределительной организацией участков газораспределительной сети без объяснения и подтверждения причин в зимний период на длительное время оставляют людей без отопления, горячей воды и газа. Таким образом, понуждают управляющие организации оплачивать счета по навязанным договорам за ремонт газового оборудования газораспределительной сети, не входящего в состав общего имущества многоквартирных домов.
В целом газораспределительные сети угроз не несут. Что касается внутридомового газового оборудования, за которое отвечаем непосредственно мы, то тут также все относительно хорошо. Ведь руководители и управленцы каждой управляющей компании прекрасно осознают степень ответственности, а потому надзор за таким оборудованием находится на высоком уровне.
В настоящее время, по поручению генеральной прокуратуры РФ, все управляющие организации Российской Федерации проверяют на соблюдение требований законодательства в части безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования, уверен, серьезных нарушений не выявят. А вот что касается внутриквартирного газового оборудования, то тут и кроется главная потенциальная опасность, требующая изменения сути подходов.
Дело в том, что большинство людей крайне пассивно относится к этому. Ну стоит плита лет двадцать, работает вроде, да и ладно… Нет договора на обслуживание и не нужен. А если и есть договор, в квартиру никого не пустим, некогда. А между тем, именно неполадки внутриквартирного газового оборудования, приводят к подавляющему большинству взрывов и трагедий. Особую тревогу вызывают старые панельные дома.
Таким образом, в многоквартирных домах постоянно существует угроза безопасного проживания жителей не в связи с ненадлежащей эксплуатацией внутридомового газового оборудования, а в связи с возможной ненадлежащей эксплуатацией внутриквартирного газового оборудования и социального благополучия его жителей.
Газовые датчики загазованности и задымленности в жилых помещениях необходимы. Они дешевые и действенные. К примеру, из личного опыта, я по звуковому сигналу датчика у забывчивых соседей предотвратил пожар, а возможно и как следствие взрыв.
- И вот тут самый настоящий парадокс – продолжила раскрывать тему Ольга Александровна – Законодательством определена обязанность граждан заключать договоры на обслуживание внутриквартирного газового оборудования и регулярно его проверять. Работать здесь могут только лицензированные компании, которых не так много. Но практика такова, что, во-первых, нет общего реестра – единой базы договоров на обслуживание газового оборудования, заключенных гражданами, и сложно определить на данный момент общее количество таких договоров…
- Может быть 50% жителей, а может быть и 80% такие договоры заключили – вставил Реваз Лериевич.
- Отсюда вывод – подвел черту под вопросом директор. – Не нужно забывать, что у потребителей газа есть поставщик газа, он же исполнитель коммунальной услуги газоснабжение, в нашем случае – Газпром межрегионгаз Смоленск, который должен знать о состоянии внутриквартирного газового оборудования, может вести единый реестр договоров, заключенных гражданами, контролировать факт выполнения работ, применять нормы и меру ответственности за их не заключение и самое главное, создавать действенные процедуры проведения регулярных осмотров внутриквартирного газового оборудования, чтобы они были обязательными и предусматривали реальную ответственность, вплоть, возможно даже, до принудительного отключения газа в квартирах, собственники которых нарушают требования законодательства.
Это конечно жестко, но на кону наша общая безопасность. Ведь время идет, и в миллионах квартир газовое оборудование изнашивается. Мы однажды можем оказаться перед валом трагедий, имеющих непреодолимую объективную причину.
«Мусорная революция». Без паники!
Вторым актуальным вопросом к практикам, естественно, стала тема реформы отрасли сбора и утилизации отходов, проходящая по всей России прямо сейчас. Здесь также немало вопросов, требующих разъяснения.
- Парадоксальная ситуация сложилась в ноябре, декабре прошлого года – засмеялся Реваз Хмаладзе. – Мы разослали запросы в Минстрой и Минприроды с просьбой дать разъяснения по вопросу о лице, обязанном с 01.01.2019г заключить договор на обращение с ТКО, так как законодательство не дает однозначный ответ, и опять получили разные ответы. В одном ведомстве нам ответили, что это регоператор обязан заключать договоры с собственниками помещений, а из другой инстанции пришел ответ, что наоборот собственники помещений обязаны эти договоры заключать с регоператором. Руководители и юристы всех управляющих организаций растерялись окончательно, узнав позицию государственной жилищной инспекции Смоленской области о том, что обязанность по заключению соответствующего договора действующим законодательством возложена на управляющие организации.
Таким образом, пришлось принимать решение по своему усмотрению, с учетом судебной практики и определения Верховного суда РФ по региону, в котором регоператор уже работал с начала 2018г, из названного судебного акта четко следует, что договор с регоператором обязаны заключать управляющие организации. ООО «Нахимовский» это одним из первых в городе и сделало еще в декабре. Так что своим решением мы исключили риски ответственности за последствия не заключения договора с регоператором и гарантировали себе регулярный и своевременный вывоз контейнеров и бункеров с ТКО.
- А что касается оплаты, - раскрыла финансовую сторону Ольга Александровна – то теперь она будет взиматься по количеству зарегистрированных в квартире (при отсутствии таковых – с учетом количества собственников помещения). Размер платы составит 92,26 рублей с человека. Деньги будут перечисляться региональному оператору, а из состава жилищных услуг эта строка исключена в размере, ранее установленном в перечне работ (услуг) по содержанию общего имущества. Станет ли лучше или хуже? Посмотрим. По логике, лучше, когда одна структура отвечает за такой острый и сложный фронт. Пока мы никаких проблем в работе с регоператором не видим и эффективно с ним взаимодействуем.
Компетентная реплика
Уже позднее, анализируя разговор, я позвонил генеральному директору АО «Спецавтохозяйство» Павлу Березкину. Именно эта компания является на Смоленщине региональным оператором по сбору, вывозу и утилизации коммунальных отходов.
- Действительно, - рассказал Павел Юрьевич. – ООО «Нахимовский» одним из первых в городе заключило с нами договор, и именно поэтому жители обслуживаемых ими домов и не заметили никаких перемен. С директором компании Ревазом Хмаладзе мы были на связи все новогодние праздники и координировали работу, так что самая напряженная пора прошла без эксцессов. Призываю все другие управляющие организации быть активнее и налаживать оперативное взаимодействие с нами.
Что касается хода реформы, то сейчас (на начало февраля) в Ленинском районе Смоленска у нас работает 11 единиц техники, а по области – 138. Мы оперативно решаем все текущие вопросы, и, уверен, в кратчайшие сроки все шероховатости, неизбежные в начале любого большого дела, будут устранены.
Сети, снег и снова деньги
Трактор в работе, механизированная уборка
После прояснения вопросов с газом и отходами, которые на практике оказались не такими ужасными, но просто требующими работы и ответственности, мы поговорили с руководством ООО «Нахимовский» и на ряд других актуальных тем.
- Неплатежи от населения, конечно, есть – признался Реваз Лериевич. – но составляют у нас порядка 3-4%.
- Не так много в сравнении с другими – заметил я.
- Да. Думаю, так потому, что люди реально видят нашу работу и готовы платить за нее. Например, мне неизвестно, чтобы другие управляющие компании составляли подробные акты технического состояния многоквартирных домов, в которых фиксируется реальный физический износ многоквартирных домов, всех его конструкций и коммуникаций. Жители домов могут оценить нашу работу не только визуально, но и оценить аналитику в динамике, состояние и уровни предельно допустимых характеристик надежности и безопасности многоквартирных домов.
Или взять ту же пресловутую уборку снега. В зоне нашей ответственности только придомовые территории, а вот межквартальные проезды – это уже ответственность города. Но муниципалы особенно после сильных снегопадов не справляются. Так что мы не можем обрекать наших жителей ждать и по своей инициативе расчищаем все подъездные пути до крупных дорог. Люди это тоже прекрасно видят и понимают. За это благодарит нас и Администрация Ленинского района города Смоленска, недавно вручили благодарственное письмо.
Высокопрофессиональный коллектив, ответственные офис-менеджеры, заботливые домашние мастера, повышенные требования к стандартам управления и качеству услуг, к примеру, периодичность оказания ряда услуг у нас установлена в 2-4 раза чаще муниципальных норм.
Взаимодействие с жителями наших домов цифровое, полностью автоматизировано, не нужно долго дозваниваться и терять время. Управляющая организация «Нахимовский» у всех желающих в компьютере и смартфоне.
Последнее новшество, которое мы реализуем в настоящее время, - это обеспечение личной безопасности граждан, проживающих в наших домах. Решаем проблемы жителей, связанные с шумными соседями и веселыми компаниями.
Вот за все это нас не только уважают, но и платят своевременно.
- Мы стараемся обслуживаемые дома избавлять от целого ряда лишних забот и процедур – добавила по теме - Ольга Александровна. Взять те же капитальные ремонты. Мы неизменно помогаем проводить по этому поводу собрания, организовать взаимодействие с подрядчиками и контроль за их действиями, проводимыми работами. А это, поверьте, тоже немаловажно…
- Расскажите еще про бесхозные негазовые сети и прямые договоры с поставщиками ресурсов – попросил я. - В свое время вокруг этого было немало спекуляций. А что сейчас?
- Не вижу особых проблем – пожал плечами Реваз Хмаладзе. – Сети бесхозные, к сожалению, действительно все еще есть, но мы их выявляем и передаем в орган местного самоуправления в управление и в муниципальную собственность. Взаимодействие по вопросам аварийных ремонтов бесхозяйных сетей требует усилий и времени, но эта схема работает, хотя и требует корректировки.
Что касается прямых договоров с гражданами, это не вновь придуманное новшество, возврат к старым очень правильным взаимоотношениям.
Поставщики ресурсов не горят желанием их заключать, но по закону, если граждане официально к ним обращаются с такой инициативой в соответствии с принятым решением, то отказать они не могут, максимум отложить заключение договора на три месяца.
Лабиринты, состоящие из острых проблем и веселых загадок в ЖКХ, - дело обычное. Можно и нужно умело, творчески преодолевать сложности. Залог успеха – непременное соблюдение требований жилищного законодательства, принципов разумности, заботливости и осмотрительности, любви и уважения к людям.
Беседовал Сергей ЩЕМЕЛЕВ
Читайте также:
